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杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案

原告：杨巧丽，女，35岁，住河南省荥阳市城关镇。
　　被告：河南中州泵业有限公司，住所地：河南省荥阳市索河路。
　　法定代表人：王海潮，该公司董事长。
　　原告杨巧丽因与被告河南中州泵业有限公司(以下简称中州泵业公司)发生优先购买权侵权纠纷，向河南省荥阳市人民法院提起诉讼。
　　原告诉称：自1995年6月以来，原告一直承租被告的一套门市房屋经营照相业务，租赁合同于2002年12月30日才到期。承租期内，原告接到被告的通知称，该房屋已出卖给他人，让原告与新的产权人协商租赁事宜。被告这一行为剥夺了原告的优先购买权。请求判令撤销被告的房屋出卖行为，确认原告对该房屋享有优先购买权。
　　原告提交的证据有：
　　1．加盖中州泵业公司公章、落款日期为2002年6月22日的通知一份，用以证明侵权事实。
　　2．2001年6月1日签订的租房协议一份，2001年12月25日、2002年4月5日、2002年7月22日的房租收据三份，用以证明承租房屋以及2002年全年为房屋租赁期间的事实。
　　3．证人许卫东、申青梅、冯伟琳的证言，用以证明中州泵业公司已在2002年5月底、6月初，将包括杨巧丽承租房屋在内的12套共24间门面房整体出售，售价158万元；中州泵业公司还将有上述出售内容的公告张贴在单位门口柱子上。
　　被告辩称：被告虽然出售房屋，但原告承租的房屋却未出售，也从未向原告发出房屋产权已经变更的通知，原告与被告至今保持着正常的租赁关系。原告所诉不实，应当驳回其诉讼请求。
　　被告提交的证据有：
　　1．2002年7月22日的房租收据存根一份，内容为：“今收到杨巧丽照相馆2002年7—9月房租人民币2400元。”用以证明至杨巧丽起诉后，双方仍存在租赁关系，杨巧丽承租的房屋并未出售。
　　2．2002年6月1日的门面房出售协议一份、2002年5月29日的收据一份，内容为：“今收到张文学交来购房款，厂东门口两幢家属楼11套一楼门市房138万元整。”用以证明中州泵业公司出售给张文学的房屋中，不包括杨巧丽的承租房。
　　法庭主持双方当事人进行质证、认证。被告中州泵业公司认为：原告杨巧丽提交的证据1是真实的，但通知上所说的整体出售不包括杨巧丽承租的房屋，并且通知上没有受送达人的姓名，不能证明是送达给杨巧丽；证据2也是真实的，但租房协议只能证明双方之间存在着不定期的租赁关系，不能证明2002年全年是租赁期；证据3的证人证言均与事实不符，真实的公告内容是：“经董事会研究决定，大楼东侧一楼门面房12套，其中由西向东第2套留做公司水泵配件门市部不出售外，其他11套整体出售，价格为138万元，有意竞买者请到公司办公室报名，以交款先后顺序决定中标者。”该公告于2002年5月28日张贴，因有人交钱购买，5月29日下午就被撕掉了。
　　原告杨巧丽认为：被告中州泵业公司提交的证据1是真实的，但不能证明中州泵业公司没有将杨巧丽的承租房出售；证据2的内容互相矛盾，系伪造，不应采信。
　　荥阳市人民法院查明：
　　原告杨巧丽从1995年6月以来，一直承租被告中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。杨巧丽与中州泵业公司于2001年6月1日签订的租房协议第四条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001年12月25日、2002年4月5日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租。2002年6月22日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。起诉后，杨巧丽又于2002年7月22日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨巧丽出具了房租收据。
　　荥阳市人民法院认为：
　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1．承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2．优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。3．承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。
　　原告杨巧丽与被告中州泵业公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨巧丽承租的房屋时，杨巧丽享有优先购买权。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院在《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告杨巧丽既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1．双方之间存在着合法有效的租赁关系；2．出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。纵观杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司有出卖房屋的行为，却不能证明中州泵业公司决定将或者已将杨巧丽承租的房屋出售，中州泵业公司也不承认杨巧丽的诉讼主张；况且杨巧丽在提起诉讼后，又向中州泵业公司交纳了房租，中州泵业公司也收取了杨巧丽此次交纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在。故杨巧丽以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，其请求不予支持。
　　据此，荥阳市人民法院于2002年11月7日判决：
　　驳回原告杨巧丽的诉讼请求。
　　案件受理费100元，由原告杨巧丽负担。
　　杨巧丽不服一审判决，提起上诉称：被上诉人中州泵业公司在承租期限内将租赁房屋出卖给他人，剥夺承租人优先购买权的事实俱在。被上诉人不仅出卖了租赁的房屋，且已收取了卖房款，所谓尚未出卖的证据均系伪造。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
　　中州泵业公司答辩称：上诉人主张其承租房屋的产权已经变更，却无法出示确凿的证据证实自己的主张，其诉讼请求当然不应支持。一审判决正确，应当维持。
　　郑州市中级人民法院经审理，除确认一审查明的事实外，还查明：被上诉人中州泵业公司转让给张文学的房屋，尚未办理房产过户手续；中州泵业公司已将其名下的其他房屋(包括上诉人杨巧丽承租的房屋)抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押登记。
　　郑州市中级人民法院认为：
　　最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋；对出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。上诉人杨巧丽提交的证据，只能证明中州泵业公司出卖过房屋并且收取过卖房款，不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖。而只要杨巧丽不能证明其承租的房屋已被中州泵业公司出卖，就不能因中州泵业公司出卖其他房屋而主张享有优先购买权，中州泵业公司出卖其他房屋与杨巧丽无关。二审查明，争议房屋已被中州泵业公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是中州泵业公司，该房屋的所有权并未发生转移。杨巧丽的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。原审依照法定程序对本案证据进行全面、客观审核后认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持。
　　据此，郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，于2003年3月14日判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费100元，由上诉人杨巧丽负担。

        彭现玲的父母死亡后遗留房产一处，彭现玲作为该房产的唯一法定继承人继承了该房产，但没有对房屋所有权进行变更登记。

        2002年4月23日，彭现玲将该处房产以25000元的价格转让给刘钦成，并签订协议。当日，协议经睢县公证处公证，刘钦成支付给彭现玲现金25000元。2002年6月12日，经刘钦成申请，睢县房管局就该宗房产向刘钦成颁发了证号为002050的房产所有权证。2002年6月17日，彭现玲的丈夫杨西进在没有通知刘钦成的情况下搬入该房屋内居住。刘钦成以杨西进侵犯其房产所有权为由诉至法院。

        2002年11月22日，睢县人民法院作出睢民初字第70号判决，认定杨西进侵犯了刘钦成的房产权，判令杨西进于判决书生效后10日内从刘钦成房屋内搬出。对此判决，双方当事人均未提出上诉。此房屋经强制执行转交刘钦成，刘钦成需重新建房，将此房扒掉。

          此案在原审及执行期间，杨西进一直到睢县公证处、睢县房地产管理局要求撤销其作出的公证书及房产证。2003年3月18日，睢县公证处作出（2003）睢证撤字第1号决定书，撤销了（2002）睢证民字第13号公证书。2004年1月14日，睢县房地产管理局作出睢房地【2004】2号决定，对第002050号房屋所有权证予以注销。

         2004年4月16日，杨西进以原审判决依据的事实已不存在，重要证据发生重大变化为由，向睢县人民法院申请再审，请求撤销睢县人民法院（2002）睢民初字第70号民事判决书。睢县人民法院经审查，于2004年6月18日驳回了杨西进的申请。杨西进不服，于2004年6月22日向商丘市中级人民法院提出再审申请。2004年8月9日，商丘市中级人民法院指令睢县人民法院对本案进行再审。

        睢县人民法院再审判决：维持睢县人民法院（2002）睢民初字第70号判决。宣判后，杨西进上诉于商丘市中级人民法院，要求撤销原判，依法改判。

判决理由

        商丘市中级人民法院经审理认为：我国婚姻法第十七条规定，彭现玲继承的该房产应属彭现玲、杨西进夫妻共同共有。虽然彭现玲未将其父母名下的房产办理变更登记手续，但这只是房产登记形式上的瑕疵，该房产实质上已成为彭现玲夫妻共同共有财产（但若已有办理房产登记的第三人，彭现玲夫妻不得以继承理由对抗）。

        杨西进提出，按照《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意，房地产不得转让。但《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释（一）》第十七条第（二）项也规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。法院查明，在彭现玲与刘钦成签订房屋有偿转让协议前，彭现玲、杨西进夫妇曾协商将此房租赁，刘钦成也并不认识彭现玲、杨西进夫妇，不知道其感情如何。因此，刘钦成完全有理由相信彭现玲处分该房产是夫妻双方共同的意思表示，杨西进以“不知道”为由对抗刘钦成理由明显不足。

       《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释（一）》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产，或者二者均适用。在审判实践中，无论是动产还是不动产，法院大多借助善意取得制度来保护善意第三人。2002年4月23日彭现玲、刘钦成达成房屋有偿转让协议的当天，对此协议进行了公证。双方又于6月12日办理了该房产的变更登记手续，房产管理机构向刘钦成颁发了该房产的产权证书。因为不动产登记是由国家设置的，以国家的公信力为后盾，根据“不动产登记的公信力”原则，其他人不得对抗刘钦成对该房产的所有权。

         基于上述理由，彭现玲与刘钦成于2002年4月23日签订的房产有偿转让协议主体适格，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，符合诚实信用、等价有偿的契约原则，应为有效协议。

         在杨西进申诉期间，睢县公证处于2003年3月18日撤销了（2002）睢证民字第13号公证书，但这并不能改变彭现玲与杨西进签订的房屋有偿转让协议的效力。彭现玲、刘钦成之间的协议是否成立并非以是否公证为前提，只要其协议是双方真实意思的表示，不违反民法通则第五十八条和合同法第五十二条的规定，就应认定为有效。

        睢县房地产管理局2004年1月14日作出的【2004】2号文件载明：因该证标注的房屋状况发生了变化，经研究决定，对002050号房屋所有权证予以注销。可见，睢县房地产管理局对刘钦成所持有的房屋所有权证注销是基于刘钦成为了建新房、将两间旧房扒掉、房屋状况发生了变化而进行的，并非是因为刘钦成的房产所有权发生变化而注销的。且即便睢县房地产管理局不注销刘钦成持有的002050号房屋所有权证，因该证标注的房屋已被拆除，其应自动丧失法律效力，待新的房屋建成后，就房屋产权人的申请依法予以变更登记。杨西进搬进该房屋居住时，刘钦成系该房屋的合法所有权人，刘钦成后虽扒掉该房屋，但该房屋的灭失并不能否定杨西进侵权行为的存在。

         综上，商丘中院认为，睢县人民法院经再审作出的（2004）睢民再字第8号民事判决认定（2002）睢民初字第70号民事判决认定事实清楚，定性准确，引法适当，故判令维持原判，并无不当。上诉人以再审判决认定事实和运用法律错误为由，要求撤销睢县人民法院（2002）睢民再字第8号民事判决的理由不能成立，其诉请不予支持。

判决结果

         2005年3月23日，商丘市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回杨西进的上诉，维持原判。二审受理费300元，由上诉人杨西进负担。

（一）网络安全立法三大问题待解决 

　  2007年8月28日，信息产业部、公安部、国务院法制办、国务院信息化办公室等九个政府部门的代表和来自20家专业机构和互联网企业代表们聚集一堂，在“2007安全中国———计算机恶意程序治理法律环境高层研讨会”召开的契机下，就中国目前的网络安全形势以及对网络木马等恶意程序的法律治理环境问题进行了深入的探讨和剖析，网络安全立法得到进一步重视。 

　　随着互联网技术及应用的飞速发展与普及，我国网民数量急剧增长，据《第20次中国互联网络发展状况统计报告》显示，中国网民的数量已达到了1.62亿，成为了全球第二大网民国家。然而随之而来的，网络安全形势日益严峻，病毒、木马、黑客频繁行动，频频发生的网银用户、网上理财用户以及游戏玩家被木马等恶意程序盗号而导致财产损失的情况让众多互联网用户对网络信息安全缺乏信心，这一切无疑对正在迅速发展的互联网产业产生了严重影响。 

　　经济利益驱动恶意程序制造 

　　国家计算机网络应急技术处理协调中心黄澄清副主任，会初就表示召开此会的重大意义，他强调特别是最近一段时间，来自网上的木马程序日益严重，在国外统计来看，中国服务机出去的木马程序与恶意程序，占全球的35%，全球排名跃居第一。 

　　木马等计算机恶意程序是不法分子在用户计算机系统中植入的监视工具，伺机窃取用户资料，并控制用户计算机来从事非法活动。由于“经济利益”已经成为病毒等恶意程序制造者最大的驱动力，恶意程序制造者已经不再是以炫耀自己的技术为目的，也不再是单打独斗，而是结成了团伙，有的人负责盗取银行或网游账号，有的人负责销赃，从而形成了一整条黑色产业链。从事此类恶意行为的成本很低，收益很大，但调查处理的成本却很高，也演变成为木马程序与恶意程序其愈演愈烈的根本原因之一。 

　　据艾瑞咨询最新发布的《2007中国个人网络安全研究报告》显示，目前通过木马病毒盗窃互联网交易平台上的账号、密码，已成为网络安全的主要隐患。 

　　公安部公共信息网络安全监察局处长许剑卓，强调此种制造木马、销售木马以及在网站上挂木马的产业化，大大降低了实施此类违法犯罪活动的技术门槛，今年上半年侦破的网络盗窃案中75%的嫌疑人为大专以下文化程度，并不是如公众想像的需要很高的科技手段才能实施。 

   力促网络安全法出台 

　　以北京金山软件公司CEO雷军为代表的业内人士纷纷表态，以前互联网最突出的问题是病毒威胁，而现在随着互联网越来越生活化，安全已威胁到每一个人。例如，过去不少常公开露面的恶意软件如今已转入地下，甚至和病毒结合起来。当前中国互联网正在进入一个新的应用高峰，如网上炒股，网上购物等等，从而使安全形势更加严峻，这些问题单纯依靠杀毒软件是无法解决的。 

　　腾讯公司安全中心负责人卢山，直陈腾讯公司作为一家互联网企业，如果因木马引起了一系列的安全问题，出现用户体验不畅的局面，结果只能是用户离开了这个腾讯，自然企业便不存在了，所以，安全问题成为了腾讯最关键的问题。 

　　“2005年腾讯成立了一个安全中心，是出自一种自我的保护，调查并针对整个恶意程序的产业链，对各个环节开始进行打击，其中涉及到木马的制作环节，建立针对木马的查杀工具。特别是针对腾讯QQ洗号洗信中，由于盗号者要去验证号码，还会检查是否存在虚拟财产，盗号者通过专业洗号工具，去腾讯的服务器上进行操作，腾讯公司仿效了银行的做法，建立了后台恶意行为识别的系统，包括对洗号，对转移虚拟财产进行打击。”卢山开始了一系列解释。 

　　雷军看上去有些严肃，显然有着与卢山同样的烦恼，会上语气透露焦急，他站在网络安全厂商的立场，对恶意程序提出了强烈的谴责，认为当今单纯依靠完善解决方案对恶意程序进行查杀远远不够，各反病毒厂商对木马的查杀缺乏法律支持，这也是此类恶意程序猖獗的重要原因之一。以金山公司为例，2007年上半年金山毒霸共截获新病毒样本总计11万多种，比去年同期增加了23%，其中木马病毒新增数占总病毒新增数的68.71%，高达76593种，形式不容乐观。 

　　国务院信息办政策规划组秦海司长对此深表忧虑，提出应该积极研究和推进对互联网安全立法和执法工作，认为关系到国家信息化建设的健康、稳定发展，针对恶意程序的立法已是迫在眉睫。为应对来自业界的呼声，国家相关部委表示将联合提出建议，督促《网络安全法》尽快出台。 

   虚拟空间的权益保护 

　　有资料显示，国内约有4000万个人网银用户有八成以上习惯在网上进行交易或炒股。 

　　iResearch的最新数据显示，2007年第一季度国内第三方支付市场交易额规模达到160亿元，比去年同期增长4倍多。 

　　腾讯公司首席行政官陈一丹描绘了业界做的大量努力，包括完善技术、加强管理、配合司法，但是情况并没有得到缓解，还是不断有各种各样计算机恶意程序制造出来，并肆意侵害着广大用户的网络安全，而目前我国的法律规定基本没有直接涉及到这一领域，通过现行司法解决这一问题往往力不从心。 

　　雷军更是现身说法，畅谈游戏玩家在虚拟网络中面临的窘境，他详举网络游戏的例子，认为玩家们玩网游的过程就是在虚拟世界的成长过程，勤练武功，然后在几个月里体验爱恨情愁。但是如果虚拟社会发生了被盗号的悲剧，意味着玩家小康日子结束，只能是面对洗劫一空的“家”。 

　　北京邮电大学网络法律研究中心刘德良教授，坦言这涉及虚拟空间的权益保护，比如非法侵入计算机，如果不承认虚拟财产权就没有办法进行，现在民法缺失，刑法没有对个人信息的财产权给予保护，电脑拥有者拥有使用权，病毒侵入电脑以后，对方控制了你的电脑，根据现行的法律，无论是民法和刑法中找不到适用的条例。未来如果作为一种权利的话。现在的物权法里空间利用权可以适用，对方进入你的电脑，对计算机硬件可能没有损害，甚至电脑程序都没有损害，但只要对方控制使用者的电脑，在法律上是侵权行为。从法律上讲就要承担责任，这样就加大他侵权行为的成本。现在互联网的侵权行为很猖獗，很多没有法律依据，有则成本很低。 

   立法需要解决三大问题 

　　许剑卓作为长期奋战在国家网络安全第一线的公安人员，在研讨会上，自陈无奈的现状，苦笑道：“我知道他们(恶意程序制造者)是谁，还曾与他们面对面交锋过，我很想抓到他们，但是法律不健全，反过来，也许我将还会面临起诉。”话刚一说完，研讨会场陷入了一片议论声中。 

　　信息产业部政策法规司李长喜处长，认为现今对互联网信息安全立法问题，应该从三方面解决。第一、计算机恶意程序必须有界定的方法，且要更多地从定性的角度去界定，而不是定量的角度；第二、要从对制作和传播计算机病毒的行为进行规范，而不仅仅是从结果的角度；第三、对个人刑事责任追究要同时规定。 

　　“刑法第二百八十五条规定：违反国家规定，侵入国家事务、国防建设、尖端科学技术领域的计算机信息系统的，处三年以下有期徒刑或者拘役，现在很多银行的网站，他非法侵入了怎么办？什么叫国家事务，侵害了一个县政府的网站是不是国家事务。因为中国处在90年代，恶意程序危害很小。现在来看应该是公私一体化考虑，只要你侵入我这个系统里面，情节严重的都可以做刑法处理。”刘德良依然侃侃而谈。 

　　李长喜同时还建议，对互联网信息安全立法问题，可以参考在反垃圾邮件上的处理办法，即以法律为基础，综合利用行政手段，通过政府跟业界，跟协会共同努力，才能把恶意程序这个问题解决。